Pitkän tähtäimen suunnitelma kuvaa rakennuksen korjaus- ja parannustoimenpiteet pohjautuen teknisiin elinkaariarvioihin. Se ei kuitenkaan kerro, mitä ja missä järjestyksessä kannattaa investoida, kun pääoma on rajallista.
Kiinteistön pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) vastaa kolmeen kysymykseen: mitä korjataan, milloin ja mitä se maksaa. PTS perustuu kuntoarvioon ja rakennusosien käyttöikäarvioihin, ja se laaditaan tavallisesti kymmenelle vuodelle. Se on välttämätön perusta suunnitelmalliselle kiinteistönpidolle.
Tulevaisuuskestävän rakennuskannan johtamiseen se ei yksin riitä.
Rakennuksen arvoon ja käytettävyyteen vaikuttavat teknisen kunnon lisäksi energiatehokkuus, päästöt, muuttuvan ilmaston fyysiset riskit, tulevat käyttökustannukset ja investointien rahoitettavuus. Nämä kytkeytyvät myös World Green Building Weekin tämänvuotisiin teemoihin. Kampanjaviikon suomalainen otsikko on rakennusten tulevaisuuskestävyys, ja sitä tarkastellaan kolmesta näkökulmasta: sopeutuvat kaupungit (Built Resilient), energiatehokkuus ja -turvallisuus (Built Efficient) sekä rahoitus ja houkuttelevuus (Built for Opportunity).
Neljä näkymää, yksi investointiohjelma
Perinteinen PTS vastaa ensimmäiseen näkymään. Tulevaisuuskestävä investointisuunnitelma kokoaa kaikki neljä.
| Näkymä | Tietopohja | Tuotos päätöksentekoon |
|---|---|---|
| 01 Tekninen kunto PTS tänään | Kuntoarvio ja rakennusosien käyttöikäarviot | Pakolliset korjaukset ja niiden ajoitus |
| 02 Energia ja päästöt | Kulutusdata, energiatodistus, CRREM-polku | Energiakorjausvelka ja poikkeamavuosi |
| 03 Ilmastoriskit | Fyysisten riskien arviointi kohdetasolla | Sopeutumisen investointitarve |
| 04 Talous ja rahoitus | Kannattavuus, takaisinmaksu, rahoituskehysten ehdot | Priorisointi ja rahoitettavuus |
Tulevaisuuskestävä investointisuunnitelma kertoo, mitä korjataan, mitä samalla kannattaa tehdä, missä järjestyksessä ja millä rahoituksella.
Yksi korjaus, monta tavoitetta
Teknistä korjaustarvetta, energiatehokkuutta ja ilmastonmuutokseen sopeutumista ei kannata käsitellä kolmena erillisenä investointikorina.
Kun julkisivu, vesikatto, ilmanvaihto tai lämmitysjärjestelmä tulee käyttöikänsä päähän, syntyy samalla mahdollisuus parantaa energiatehokkuutta ja vahvistaa rakennuksen ilmastokestävyyttä. Ympäristöministeriön linjaus on sama: energiatehokkuutta kannattaa parantaa osana normaalia korjausrakentamista ja suunnitelmallista kunnossapitoa. Ehjää ja toimivaa ei tarvitse korjata pelkän energiatehokkuuden vuoksi. Mutta kun korjaus on edessä, ratkaisut kannattaa valita huolella, sillä seuraava yhtä hyvä tilaisuus voi tulla vasta vuosikymmenten päästä.
Perinteinen PTS kertoo, mitä rakennukselle on pakko tehdä. Tulevaisuuskestävä investointisuunnitelma kertoo lisäksi, mitä samalla kannattaa tehdä, missä järjestyksessä ja millä rahoituksella.
Energiakorjausvelka tekee investointitarpeen näkyväksi
Rakennus voi olla teknisesti hyvässä kunnossa ja jäädä silti jälkeen energiatehokkuuden tavoitepolusta.
Korjausvelka on vakiintunut käsite. ROTI 2025 -raportin mukaan Suomen rakennuskannan korjausvelka on noin 90 miljardia euroa. Se kuvaa rahamäärää, joka kunnossapidosta on tingitty suhteessa tavoitekuntotasoon.
Energiakorjausvelka on eri asia. Sillä tarkoitetaan tässä euroiksi arvioitua investointitarvetta, joka syntyy rakennuksen nykyisen energia- ja päästösuorituskyvyn sekä valitun tavoitetason välisestä erosta. Rakennus voi siis olla teknisesti kunnossa ja silti energiakorjausvelkainen. Kyse ei ole virallisesta PTS- tai sääntelykäsitteestä, vaan tavasta tehdä tuleva investointitarve näkyväksi päätöksenteon tueksi.
Tavoitetaso voidaan asettaa esimerkiksi CRREM-polun avulla. CRREM eli Carbon Risk Real Estate Monitor on maailman laajimmin käytetty kehikko kiinteistöjen energia- ja päästötehokkuudelle, ja esimerkiksi Science Based Targets -aloite (SBTi) kiinteistöyhtiöille pohjautuu CRREM-standardiin. CRREM tarjoaa maa- ja rakennustyyppikohtaiset energia- ja päästövähennyspolut vuoteen 2050 asti. Rakennuksen nykysuorituskykyä verrataan näihin vähennyspolkuihin, ja tuloksena saadaan poikkeamavuosi, jona rakennus ylittää sille lasketun energia- tai päästöbudjetin. CRREM-menetelmään perustuva analyysi tuo näin olennaista tietoa investointipäätöksen tueksi.
Ilmastoriskeistä sopeutumisen investointitarpeeksi
Ilmastonmuutos tuo rakennuskannan suunnitteluun toisen pitkän aikavälin ulottuvuuden.
Pitkittynyt kuumuus, rankkasateet, tulvat, sulamisvedet ja kasvava kosteusrasitus vaikuttavat rakenteisiin, sisäolosuhteisiin, käyttöikään ja rakennuksen arvoon. Euroopan ympäristökeskuksen eurooppalainen ilmastoriskiarvio korostaa, että rakennuksia ja pitkäikäistä infrastruktuuria koskevat päätökset on tehtävä jo nyt, koska niiden vaikutusaika on pitkä.
EU:n Climate-ADAPT-linjaus on sama: sekä nykyiset että tulevat ilmastoriskit tulisi arvioida ja rakennuksia parantaa niiden perusteella.
Suomesta tästä on jo konkreettinen esimerkki. Granlundin omasta kiinteistökannastaan tekemän ilmastoriskiselvityksen mukaan merkittävimpien riskien välttäminen edellyttää noin 10 miljoonan euron investointeja, pääosin vuoteen 2030 mennessä. Osa toimenpiteistä oli uusia ja osa sisältyi jo aiemmin laadittuihin pitkän tähtäimen suunnitelmiin.
Ilmastoriskien sisällyttäminen nykyisiin PTS-suunnitelmiin on olennaista, sillä sopeutuminen kytkeytyy suoraan tavanomaiseen korjaustarpeeseen. Hulevesien hallinta, kosteustekninen toimivuus, aurinkosuojaus ja jäähdytys kuuluvat samaan korjausohjelmaan ja samaan ajoituskeskusteluun kuin muutkin toimenpiteet, eivät erilliseen ilmasto-PTS:ään.
Sääntely tarjoaa jo kehyksen
Vaiheittainen ja tavoitteellinen korjaussuunnittelu ei ole uusi ajatus. Rakennusten energiatehokkuusdirektiivi (EPBD, EU 2024/1275) edellyttää jäsenmailta perusparannuspassin käyttöönottoa. Passi on rakennuksen omistajalle vapaaehtoinen työkalu, joka esittää vaiheittaisen etenemispolun kohti erittäin energiatehokasta ja päästötöntä rakennusta.
Suomessa direktiivin kansallinen toimeenpano oli kesällä 2026 viimeistelyvaiheessa, ja kansallinen rakennusten perusparannussuunnitelma toimitetaan komissiolle vuoden 2026 loppuun mennessä. Uusien päästöttömyysvaatimusten soveltaminen tulee pakolliseksi julkisten organisaatioiden uudisrakennuksille vuoden 2028 ja kaikille uusille rakennuksille vuoden 2030 alusta. Aikataulu on hyvä ottaa suunnittelussa huomioon jo nyt.
Investointitarpeesta rahoitettavaksi suunnitelmaksi
Kun tekninen korjaustarve, energiakorjausvelka ja ilmastoriskit tunnetaan, voidaan arvioida, missä järjestyksessä ja mihin rakennuksiin pääomaa kannattaa kohdistaa.
Tässä vaiheessa tarvitaan investointikustannusten lisäksi tietoa energiansäästöistä, käyttökustannusten kehityksestä, takaisinmaksusta ja riskien pienenemisestä. Sama tieto kiinnostaa rahoittajaa. EKP:n pankkivalvonnan mukaan rakennusten energiatehokkuustietoa tarvitaan muun muassa vakuusarvojen ja lainanottajan takaisinmaksukyvyn arvioinnissa.
Vaikutus näkyy jo markkinassa. EKP:n heinäkuun 2026 luotonantokyselyn mukaan pankit kertoivat luotonannon kriteerien lieventyneen rakennuksille, joiden energiatehokkuus on hyvä tai tavoitteellisesti hyvä, ja kiristyneen rakennuksille, joiden energiatehokkuus on pysyvästi heikko. Asuntolainojen kriteerejä kiristi eniten rakennuksiin kohdistuva fyysinen ilmastoriski.
Vihreän rahoituksen kelpoisuusanalyysi tunnistaa investoinnit, jotka voivat täyttää valitun rahoituskehyksen ehdot, ja osoittaa, mitä dokumentaatiota vielä tarvitaan. Analyysi ei takaa myönteistä rahoituspäätöstä eikä tiettyä korkoa, mutta se tekee investointiohjelmasta läpinäkyvämmän ja helpommin arvioitavan sekä omistajalle että rahoittajalle.
Yksi yhteinen näkymä
Tulevaisuuskestävä rakennuskanta edellyttää neljän asian tarkastelua yhdessä:
tekninen kunto + energia ja päästöt + ilmastoriskit + investointien talous ja rahoitettavuus.
Rakennuskohtainen analytiikka ja tekoäly mahdollistavat tämän tarkastelun myös koko portfoliossa. Päätöksenteko jää edelleen omistajalle, mutta teknologia auttaa vertailemaan kohteita, tunnistamaan investointitarpeet ajoissa ja kohdentamaan rajallisen pääoman sinne, missä vaikutus on suurin.
Parhaimmillaan pitkän tähtäimen suunnitelma ei enää luettele tulevia korjauksia, vaan turvaa rakennuskannan arvon, käytettävyyden ja rahoitettavuuden muuttuvassa toimintaympäristössä.
Kirjoittaja
Jukka Honkaniemi on kauppatieteiden tohtori kestävän rahoituksen alalta ja Euroopan suurimman voittoa tavoittelemattoman ilmasto-businessverkoston Climate Leadership Coalitionin (CLC) neuvonantaja. Hän toimii myös perustamansa Selko Insights Oy:n toimitusjohtajana. Yrityksen Selko Property -palvelu yhdistää CRREM-pohjaisen vähennyspolkuanalyysin, energiainvestointien kannattavuus- ja takaisinmaksulaskennan sekä vihreän rahoituksen kelpoisuustarkastelun yhteen kiinteistö- ja portfoliokohtaiseen näkymään, joka osoittaa, mihin rakennuksiin pääoma kannattaa kohdistaa ensin.
Lähteet
- World Green Building Council: World Green Building Week 2026, #BuildItReady.
- Green Building Council Finland: World Green Building Week 7.–11.9.2026, Rakennusten tulevaisuuskestävyys.
- Ympäristöministeriö: Energiatehokkuus huomioon luvanvaraisessa korjausrakentamisessa; asetus rakennuksen energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä (4/13).
- RIL: Rakennetun omaisuuden tila ROTI 2025.
- CRREM Foundation: Pathways ja Methodology.
- Euroopan ympäristökeskus: European Climate Risk Assessment (EUCRA) 2024; Climate-ADAPT, Buildings.
- Granlundin ilmastoriskiselvitys omasta kiinteistökannastaan.
- Euroopan keskuspankki: pankkivalvonnan uutiskirje, kiinteistösektorin ilmastodata; euroalueen pankkien luotonantokysely 7/2026.
- Euroopan parlamentin ja neuvoston direktiivi (EU) 2024/1275 rakennusten energiatehokkuudesta, 12 artikla (perusparannuspassi); ympäristöministeriö: EPBD:n kansallinen toimeenpano.